CLÁUSULAS ABUSIVAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO: COMO PROTEGER SEUS DIREITOS
Alugar um imóvel é uma decisão importante que exige bastante atenção a cada detalhe envolvido na negociação.
O contrato de aluguel é o documento indispensável para que seja possível a locação de um imóvel com todos os direitos e responsabilidades garantidas para o locatário e o locador, e, em decorrência dessa importância, as cláusulas dispostas nesse documento devem ser muito bem elaboradas e observadas por todas as partes envolvidas, para que se alinhem as expectativas e se evitem prejuízos durante o inquilinato.
Nesse sentido, devemos chamar atenção a existência de cláusulas abusivas em contratos de locação, ou seja, cláusulas que desequilibram a relação entre locador e locatário, colocando este último em desvantagem.
Sabendo dos riscos em um contrato de locação redigido em desacordo com os preceitos legais é importante conhecer seus direitos e identificar essas cláusulas para evitar prejuízos.
1. O QUE SÃO AS "CLÁUSULAS ABUSIVAS" EM CONTRATOS DE ALUGUEL?
As cláusulas abusivas são aquelas que, estando dispostas em um contrato, acabam estabelecendo uma relação desproporcional e de desequilíbrio entre o contratante e o contratado, tornando-se extremamente onerosa para apenas uma das parte e definindo vantagens que beneficiam apenas um dos lados da negociação, o que acaba por violar o princípio da boa-fé.
e tornar o contrato nulo para o direito.
Nos contratos de aluguel essas cláusulas podem se apresentar de diversas formas, e, infelizmente é comum vê-las presentes tanto em contratos feitos diretamente com os locadores quanto nos que possuem intermediação de imobiliárias.
Podemos mencionar, a título de exemplo, algumas cláusulas famosas em contratos de locação que estão em total desacordo com a lei do inquilinato (lei 8.245/91). Vejamos algumas delas:
a) Obrigação de realizar benfeitorias não convencionadas: Exige que o locatário realize reformas ou melhorias no imóvel sem que haja um acordo prévio e sem que seja ressarcido por esses investimentos;
b) Pintura do imóvel por conta do locatário: Obriga o locatário a pintar o imóvel ao final do contrato, mesmo que a pintura já estivesse em bom estado ou que o desgaste seja natural pelo uso;
c) Pagamento de taxas e encargos não previstos em lei: Exige o pagamento de taxas e encargos que não estão previstos em lei ou que são excessivos em relação aos serviços prestados.
d) Multa excessiva em caso de rescisão antecipada: Estabelece uma multa desproporcional ao tempo de contrato restante, dificultando a rescisão do contrato mesmo em caso de necessidade;
e) Renovação automática do contrato: Renova automaticamente o contrato por tempo indeterminado, sem que o locatário tenha a oportunidade de avaliar se deseja continuar no imóvel;
f) Garantia por fiador ou seguro fiança: Exige a apresentação de fiador com renda elevada ou a contratação de seguro fiança, dificultando o acesso à locação para muitas pessoas.
h) Imposição de reajustes de aluguel em desacordo com a lei vigente a época;
i) Restrições excessivas e injustificadas ao uso do imóvel;
j) Estabelecimento de penalidades desproporcionais em caso de descumprimento de obrigações pelo locatário.
Assim, podemos ver que muitas são as armadilhas que podem estar presentes nos contratos de locação, o que torna necessária a análise minuciosa de todas as cláusulas presentes, e o cuidado do locador ou da imobiliária na hora de elaborar o documento para ter a certeza que todas as disposições estão em conformidade com a legislação específica.
2. COMO IDENTIFICAR AS CLÁUSULAS ABUSIVAS?
Antes de mais nada, para identificar quais são as cláusulas abusivas no contrato de locação, será necessário o conhecimento das legislação específica pertinente, que no Brasil fica a encargo da Lei nº 8.245/91 - Lei do Inquilinato, e nos traz as regras e diretrizes para os contratos de locação urbanos.
Além disso, é de suma importância a leitura atenta de todo o contrato antes de qualquer assinatura, sendo totalmente possível que o locatário solicite o envio do contrato junto com prazo para assinatura, onde estará mais confortável para ler ou apresentar o contrato à um advogado de sua confiança, podendo confirmar as cláusulas ou elaborar contra-cláusulas para alinhar os interesses dos envolvidos.
Outra forma de se identificar o desequilíbrio contratual é a comparação com outros contratos, consultando outros modelos em acordo com a lei para ter noção das possíveis disparidades.
Por fim, o locador deve buscar a orientação de um advogado especializado em direito do consumidor ou direito imobiliário para sanar todas as dúvidas existentes e referentes ao contrato em questão.
3. COMO SE PROTEGER DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS?
No caso em que o locador identifique uma cláusula abusiva em seu contrato, o ideal é agir com providências para a defesa de seus direitos como consumidor.
Para isso, a contratação de um advogado para orientações é indispensável, pois apenas com o conhecimento pleno das leis será possível a renegociação das cláusulas dentro do que é justo por direito. Além do mais, é preciso observar se há existência de cláusulas em branco, e assim recusar qualquer assinatura nesses casos.
Outra forma de garantir a legitimidade das cláusulas com as quais o locador concordou em cumprir, é o registro em cartório do contrato, assegurando a sergurança jurídica e a comprovação dos direitos ali inseridos em caso de disputas judiciais futuras.
As cláusulas abusivas em contratos de aluguel são um problema comum e podem gerar diversos transtornos para os locatários. Ao conhecer os seus direitos e estar atento às cláusulas do contrato, é possível evitar prejuízos e garantir uma relação locatícia mais justa e equilibrada.
E aí? Gostou do nosso artigo sobre as cláusulas abusivas em contratos de aluguel? Não deixe de nos procurar para tirar todas as suas dúvidas e receber o atendimento adequado ao seu caso!
Artigo escrito por Dra. Nathalie Milady. Advogada
